Détention d’un immeuble à revenus en France par un Canadien

‍Les revenus de location entrent dans le champ d’application de l’impôt sur le revenu. Une fois déterminés, ils forment le revenu global du contribuable auquel s’applique alors le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Lorsqu’un Canadien décide d’investir dans l’immobilier en France, plusieurs choix s’offrent à lui pour optimiser sa fiscalité immobilière selon les caractéristiques du bien.

La perception de revenus fonciers sur une location non meublée

Comme dit précédemment, lorsqu’une personne physique perçoit des revenus fonciers, la totalité de ceux-ci entre dans le champ d’application de l’impôt sur le revenu, après application d’éventuelles déductions et abattement. C’est ce qui nous intéresse particulièrement.

En effet, les frais et charges suivants sont déductibles des loyers :

• Les dépenses de réparation ou d’entretien du bien (travaux pour maintenir l’immeuble en bon état) ;
• Les dépenses d’amélioration du bien (sauf celles de construction, reconstruction ou agrandissement du bien) ;
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restants définitivement à la charge du propriétaire ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• Les frais de gestion (dans le cas où vous ne faites pas appel aux services d’un gestionnaire ou d’un concierge, vous pouvez quand même déduire 20 € par an par unité) ;
• Les primes d’assurances ;
• Certaines impositions (taxe foncière) ;
• Les intérêts des dettes.

Il existe des différences avec les dépenses acceptées au Québec et au Canada, mais le principe est fort semblable. Les dépenses de rénovation ne pouvant pas être déduites sont beaucoup plus précises qu’au Canada, par contre. La France dresse une liste des dépenses ne pouvant pas être déduites.

Ainsi, prenons l’hypothèse où vous avez acquis un bien immobilier à Paris en contractant une hypothèque (dénommé « crédit immobilier » en France) à hauteur de 450 000 € avec des intérêts de 1,2 %par an. Votre appartement est situé dans un immeuble qui est géré par un gestionnaire de bien pour 1 280 € par an. Votre prime d’assurance est de 230 € par an. La taxe foncière est de 2 134 €. Vous avez également payé des provisions pour charges de copropriété à hauteur de 1 700 €. De plus, vous avez fait des travaux de rénovation pour 2 000 €.

Votre bien génère 16 000 €de revenus bruts annuels.

Pour déterminer le montant de revenus locatifs nets entrant dans la base de votre impôt sur le revenu, le calcul est le suivant :

16 000 € - (450 000 x 0,8 % = 3 600 €) - 1 280 – 230 – 2 134 – 1 700 = 7 056 €. Les 2 000 € de travaux de rénovation ne sont pas pris en compte dans le calcul puisque les rénovations ne peuvent être déduites.

Ainsi, sur 16 000 de revenus bruts perçus et grâce aux déductions, le montant 7 056 € entrera dans votre base d’impôt sur le revenu.

Dispositif spécial sur la perception de revenus fonciers sur une location non meublée : le micro foncier

Le micro foncier vous permet d’avoir un abattement de 30 % sur vos loyers dès lors qu’ils ne dépassent pas 15 000 € annuels. En revanche, vous ne pourrez déduire aucune charge.

C’est pourquoi il faut être vigilant puisque ce dispositif peut être intéressant si vous avez peu de charges, et être désavantageux dans le cas inverse.

Reprenons l’exemple précédent,mais cette fois-ci, vos revenus bruts annuels sont de 15 000 €.

15 000 € - (450 000 x 0,8 % = 3 600 €) - 1 280 – 230 – 2 134 – 1 700 = 6 056 €.

Si vous n’optez pas pour le micro foncier, vos loyers seront soumis à l’impôt sur le revenu à hauteur de 6 056 €.

Si vous optez pour le micro foncier, alors vos loyers seront soumis à hauteur de 11 500 € à l’impôt sur le revenu (15 000 x 30 % = 4 500 € d’abattement).

Cela confirme donc le fait qu’il est plus avantageux de rester sous le régime général et de ne pas opter pour le micro foncier si vous avez des frais importants.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle concerne, comme son nom l’indique, les biens loués avec des meubles par un particulier ne louant pas à titre professionnel, mais à titre accessoire (donc n’étant pas courtier immobilier). Cela concerne par exemple les locations AirBNB.

Ce dispositif permet en principe de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers (par exemple si vous percevez 8 000 € de loyer par an, seuls 4 000 € seront soumis à l’impôt sur le revenu). En revanche, il vous sera impossible de déduire les frais.

Si vos frais sont supérieurs à 50 %du loyer annuel, alors il peut être intéressant d’opter pour la déduction des frais réels, c’est-à-dire la déduction de toutes les dépenses courantes que vous avez engagées et qui seraient supérieures à 50 % des loyers perçus.

La société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu

La SCI est une société qui vous permet de regrouper tous vos biens dans une seule et même entité. Les revenus que vous tirez des biens de la SCI sont imposés entre vos mains, donc à l’impôt sur le revenu.

Autrement dit, vous détenez entre vos mains un certain pourcentage de titres sociaux de la SCI, et les revenus fonciers que vous percevez par le biais de cette société sont imposés entre vos mains, à hauteur du pourcentage que vous avez. C’est le principe de« flow-through », le même applicable aux sociétés en nom collectif et aux sociétés en commandite au Canada.

Donc si vous et votre conjointe détenez chacun 50 % de la SCI, les biens immobiliers de la SCI qui génèrent des revenus sont imposés à 50 % entre vos mains et à 50 %entre les mains de votre conjointe. Ce n’est pas la SCI qui est soumise à l’impôt,c’est le détenteur qui l’est.

La SCI possède des avantages en cas de cession ou de transmission du patrimoine, notamment dans le cas des successions.

Il est évidemment possible de se constituer en SCI avec des personnes n’appartenant pas à votre famille.

Si vous êtes non-résidents, mais que vous détenez une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, alors les revenus que vous percevez au titre de la SCI devraient être imposables en France.

En effet, les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l’État contractant où ces biens sont situés[1].

La cession des biens

La cession de biens immobiliers autres que la résidence principale entraine l’imposition de la plus-value à hauteur de 19 %ainsi que 17,2 % de prélèvements sociaux, que ce soit par le biais d’une SCI ou directement par le particulier.

Par ailleurs, si le prix de cession de l’immeuble est supérieur à 150 000 €, un représentant fiscal doit être désigné par le non-résident, sauf si l’immeuble cédé est détenu depuis plus de trente ans.

En effet, un abattement pour la durée de détention s’applique, il est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, et ce jusqu’à la vingt et unième ;
• 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Donc au-delà de 22 ans de détention d’un immeuble, vous avez un abattement de 100 % sur l’impôt sur le revenu qui s’applique. Vous êtes donc exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée.

Un principe semblable s’applique également au Canada (nomination d’un mandataire).

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement est de :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, et ce jusqu’à la vingt et unième ;
• 1,6 % pour la vingt-deuxième année
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième

Donc au bout de 30 ans de détention, l’exonération de plus-value est totale. En revanche, si vous cédez le bien au bout de 22 ans de détention, vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value, mais partiellement soumis aux prélèvements sociaux.

La société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés

Il peut être intéressant de soumettre sa SCI à l’impôt sur les sociétés.

En effet, contrairement à l’impôt sur le revenu, il est possible d’amortir fiscalement les biens, c’est-à-dire déduire des bénéfices de la SCI la perte de valeur du bien dans le temps(dépréciation du bien).

Il sera également possible de déduire la rémunération versée au gérant de la SCI, ainsi que les droits d’enregistrement et frais de notaire liés à l’acquisition du bien. De plus, la fiscalité de l’impôt sur les sociétés (entre 15 % et 31 %) peut être avantageuse par rapport à celle de l’impôt sur le revenu (entre 0 % et 45 %).

En revanche, il ne sera pas possible de bénéficier de l’abattement pour durée de détention du bien(exonération au bout de 22 ans de détention), seul l’impôt sur les sociétés s’applique.

[1]Art. 6 de la convention fiscale France-Canada

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Cet article a été rédigé avec la collaboration de Céline Liénard

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Publié le 10 janvier 2020