Taxe sur les logements sous-utilisés : vos logements pourraient être visés!

En collaboration avec Olivier Rodrigues Moniz

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Trente ans après l’entrée en vigueur de la taxe sur les services (TPS), Ottawa introduit discrètement une nouvelle taxe en entérinant la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (« TLSU »). Ce tout premier impôt foncier fédéral aurait pour objectif de lutter contre la spéculation immobilière au Canada. Il est rare que l’introduction d’une nouvelle taxe soit acceptée sans trop de résistance ou encore que personne ne se révolte contre l’appropriation d’une compétence exclusivement provinciale, qu’est le logement, par le fédéral. Pourquoi ?

Probablement parce que la loi est présentée de telle sorte que les Canadiens, propriétaires d’immeubles loués, ne devraient pas avoir à payer la taxe et donc, ne se sentent pas visés. Pourtant, l’assujettissement à la loi vise également des Canadiens qui pourraient avoir des pénalités importantes à payer, faute de s’y conformer.  

Qu’est-ce que la TLSU ?

Annoncée lors du budget fédéral 2021 et entrée en vigueur le1er janvier 2022, la TLSU vise à imposer une taxe annuelle de 1 % sur la valeur de biens immobiliers qui répondent à la définition d’un immeuble résidentiel, si l’immeuble est sous-utilisé ou vacant, et qu’il appartient directement ou indirectement, en totalité ou en partie, à des personnes, physiques ou morales, non canadiennes et non résidentes.

Pour réussir à identifier les immeubles qui seront assujettis à cette nouvelle taxe, la loi prévoit la production d’une déclaration annuelle (formulaire UHT-2900), une déclaration pour chaque immeuble résidentiel. Cela obligera de nombreux propriétaires, incluant certains propriétaires canadiens, à dénoncer leur situation, à défaut de quoi, des pénalités de non-production, pouvant aller jusqu’à 10 000 $, s’appliqueront.

La déclaration annuelle et le paiement d’un solde de taxe s’il y a lieu, à l’Agence du Revenu du Canada (« ARC ») devra être fait au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Qui doit produire la déclaration  TLSU?

La détermination de votre obligation de produire une déclaration TLSU se fait en deux étapes. En premier lieu, il faut être propriétaire, au 31 décembre, d’un immeuble qui répond à la définition d’un « immeuble résidentiel » et en second lieu, vous ne devez pas être « propriétaire exclu », aussi défini dans la Loi TLSU.

Quand on parle d’un « immeuble résidentiel » aux fins de la TLSU, on pourrait simplifier et vulgariser la définition en mentionnant qu’on vise les immeubles situés au Canada, qui sont des « triplex ou moins », soit :

• les maisons individuelles (contenant jusqu’à trois unités d’habitation) ;
• les maisons jumelées ;
• les maisons en rangée ;
• les logements en copropriété ;
• les biens immeubles semblables qui sont destinés à être une parcelle séparée ou une autre division d’immeuble.

Les propriétaires exclus sont listés ici :

• Les particuliers qui sont des citoyens ou résidents permanents du Canada (« particuliers canadiens »), sauf dans la mesure où le particulier est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou fiduciaire d’une fiducie (autre qu’un représentant personnel relativement à un particulier décède).
• Les sociétés canadiennes faisant appel publiques à l’épargne ;
• Les personnes qui sont propriétaires de l’immeuble résidentiel en leur qualité de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée ;
• Les organismes de bienfaisance enregistrés ;
• Les coopératives d’habitation ;
• Les municipalités et autres institutions publiques et organes ;
• Un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière par un tel corps dirigeant ;
• Les « personnes visées par règlement » (non encore définies dans la réglementation au moment de la rédaction du présent billet).

En résumé, les sociétés privées sous contrôle canadien (« SPCC »), les associés des SENC, certains fiduciaires et les particuliers quine sont pas des citoyens canadiens devront probablement produire une déclaration s’il possède un immeuble résidentiel au 31 décembre.

Qui doit payer la TLSU ?

Tous les producteurs de la déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés devront payer la taxe s’ils ne réussissent pas à se qualifier à une des nombreuses exemptions possibles, prévues dans la loi.

Plusieurs exemptions feront en sorte que les citoyens canadiens ou les résidents permanents, même s’ils détiennent les immeubles via des entités juridiques, n’auront généralement pas à payer la taxe malgré leur obligation de produire la déclaration. Une SPCC, détenue à plus de 90 % par des citoyens canadiens, des résidents permanents ou d’autres propriétaires exclus, sera exemptée. Un associé ou un fiduciaire qui est un citoyen canadien ou un résident permanent sera également exempté.  

Les non-résidents qui ne sont pas des citoyens canadiens pourront être exemptés si, par exemple, le logement est loué, par bail, plus de180 jours par année. Par contre, la location à court terme, sur Airbnb par exemple, ne permettrait pas d’exempter un non-résident dans la mesure où la loi prévoit que pour atteindre les 180 jours d’occupation, on ne doit pas compter les périodes de moins d’un mois.

Il ne faut surtout pas sous-estimer la simplicité de cette déclaration. Il est très important de contacter vos professionnels fiscaux afin d’analyser si vous êtes assujettis à la nouvelle taxe annuelle ou devez obligatoirement demander une exemption, à risque d’être obligé de payer des pénalités.

Sans être une liste exhaustive, nous suggérons aux personnes ci-dessous de communiquer avec nous afin d’analyser votre situation, à savoir :

• Les propriétaires de sociétés incorporées qui détiennent des petits immeubles résidentiels (condo, chalet, duplex, triplex) ;
• Les associés de SENC qui détiennent des petits immeubles résidentiels;
• Les fiduciaires de fiducie privée non successorale qui détiennent des petits immeubles résidentiels;
• Les nouveaux arrivants qui n’ont pas encore leur statut officiel et qui achètent un immeuble au Canada ;
• Les propriétaires étrangers qui détiennent un immeuble résidentiel au Canada.

MISE À JOUR

‍Excellente nouvelle! L'ARC a prolongé la date limite de production de la nouvelle déclaration relative à la TLSU.

Initialement, la date limite de déclaration et de paiement de la TLSU était le 30 avril (1er mai 2023 pour l'année d'imposition 2022), mais l'ARC a annoncé que les pénalités et/ou les intérêts ne seront pas appliqués aux déclarations ou aux paiements tardifs, à condition qu'ils soient reçus au plus tard le 31 octobre 2023. Cette prolongation ne s'applique qu'aux déclarations et aux paiements relatifs à l'année fiscale 2022.

Ainsi, cela vient donner un allègement aux propriétaires assujettis afin de se conformer aux nouvelles règles fiscales sans nécessairement être pénalisés avec des sommes faramineuses. Un allègement qui est très bien accueilli par les professionnels fiscaux étant donné que la toute première année de déclaration de la TLSU coïncidait également avec la « saison » des impôts!

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