Taux d'imposition sur gain en capital immobilier | Les impacts fiscaux à la disposition d’un immeuble locatif détenu par un particulier

Si vous songez à vendre un bien immobilier locatif, il est fort possible que cette disposition entraîne des impôts à payer. Cet écrit vous aidera à déterminer de quelles façons on détermine les impacts fiscaux à la vente d’un immeuble locatif lorsque celui-ci est détenu par un particulier.

1. Terminologie

§ DPA : Déduction pour amortissement

§ FNACC : Fraction non amortie du coût en capital

§ PBR : Prix de base rajusté

§ PD net : Prix de disposition net

2. Hypothèses – vente d’un immeuble locatif

Prenons pour exemple le cas d’un particulier qui détient un triplex utilisé uniquement à des fins locatives et dont les attributs de cet immeuble sont les suivants :

ATTENTION : Si vous êtes plutôt copropriétaire d’un immeuble, il est important de considérer uniquement votre quote-part respective dans l’immeuble pour la détermination des impacts fiscaux.

Vous remarquerez que nous avons scindé le prix d’acquisition initial afin de répartir le prix d’achat entre le terrain et le bâtiment. Cette étape est particulièrement importante pour la détermination des attributs fiscaux de l’immeuble et trop souvent oubliée en pratique. Pour déterminer la répartition entre le terrain et le bâtiment, il suffit d’opter pour une méthode juste et raisonnable, soit en regardant des comparables, en établissant vous-même le prorata selon les faits propres à l’immeuble ou, à défaut d’avoir quelconques informations pertinentes pour l’établir, en se fiant à la répartition qui est faite sur les données du rôle foncier.

ATTENTION : Même si une méthode de répartition raisonnable et acceptable est utilisée, il ne sera toutefois pas possible de faire une perte finale sur le bâtiment lorsqu'il y a un gain en capital qui est réalisé sur le terrain.

3. Calcul des impacts fiscaux

Les impacts fiscaux liés à la disposition d’un immeuble locatif se calculent en deux temps :

i. Le calcul de la récupération d’amortissement ;

ii. Le calcul du gain en capital.

3.1 Calcul de la récupération d’amortissement

Lors de la vente d’un bien amortissable, une récupération d’amortissement peut avoir lieu si le produit de disposition du bien est plus élevé que le solde de la FNACC de la catégorie du bien à ce moment[2]. La FNACC correspond au coût en capital de tous vos biens amortissables dans une catégorie, moins le total de la[3] demandée au cours des années précédentes.

Pour calculer le montant de la récupération d’amortissement, il suffit de soustraire le solde de la FNACC à ce moment (192 000 $) du moindre des deux montants suivants :

i. Le montant du coût en capital du bâtiment (224 000 $)

ii. Le prix de disposition net du bâtiment (285 000 $) ;

Dans notre exemple, le montant de la récupération d’amortissement s’établirait donc à 32 000 $, soit (224 000 $ - 192 000 $). Si vous avez une récupération d’amortissement à la disposition d’un bien, vous devez ajouter le montant de cette récupération à vos revenus pour l’exercice financier dans lequel la disposition a eu lieu.

ATTENTION : Si le produit de disposition est inférieur au solde de la FNACC au moment de la disposition, il pourrait y avoir la réalisation d’une perte finale. Ce type de perte est déductible à l’encontre de tout autre type de revenu (voir toutefois notre commentaire à la section précédente sur la réalisation d’une perte finale).

3.2 Calcul du gain en capital sur la vente de l’immeuble

Le calcul du gain en capital réalisé à la disposition d’un immeuble est relativement simple. Il s’agit du montant total de la transaction (prix de disposition net) moins le total.

Dans notre exemple, le gain en capital réalisé sera de 102 000 $, soit 41 000 $ pour le terrain et de 61 000 $ pour le bâtiment :

Terrain : PD net (143 000 $) moins le PBR du terrain (102 000 $) = 41 000 $ ; Bâtiment : PD net (285 000 $) moins le PBR du bâtiment (224 000 $) = 61 000 $.

Notez cependant que seulement 50 % du gain en capital réalisé est imposable. Dans notre exemple, le gain en capital total réalisé sera de 102 000 $ et donc, le gain en capital imposable sera de 51 000 $.

3.3 Impacts fiscaux sur le gain en capital pour une vente immobilière

En conclusion, le contribuable devra inclure à ses autres revenus, un montant supplémentaire de 83 000 $ dans l’année de la disposition de l’immeuble, soit :

Un montant de 32 000 $ à titre de récupération d’amortissement ; et Un montant de 51 000 $ à titre de gain en capital imposable.

Les impôts à payer sur ce montant dépendront de votre tranche de revenu imposable dans l’année de la disposition. Ci-dessous, je vous présente un tableau sommaire des taux marginaux d’imposition pour 2021 pour un particulier gagnant, notamment, un revenu d’emploi, un revenu d’entreprise ou un revenu de location

Finalement, notez qu’à aucun endroit le solde d’hypothèque n’intervient dans la détermination des impacts fiscaux liés à la disposition d’un immeuble. Cette donnée est seulement pertinente pour déterminer les liquidités nettes qui vous resteront à la suite de la vente de l’immeuble et suite aux paiements de l’ensemble des dettes et des impôts liés à l’immeuble :

Le PD net (428 000 $) moins les dettes (200 000 $) moins les impôts estimés (disons, 42 000 $), vous laissera donc, en liquidités nettes, un montant de 186 000 $.

4. Optimiser les impacts fiscaux lors de la disposition d'un immeuble locatif : Considérations et stratégies

Les informations présentées ci-devant se veulent être un survol rapide des impacts fiscaux lors de la disposition d’un immeuble locatif par un particulier. Toutefois, certains éléments supplémentaires peuvent également être à analyser afin de correctement déterminer des incidences fiscales dans une telle situation. Les éléments suivants peuvent avoir un impact important sur les impacts fiscaux réalisés à la disposition d’un immeuble :

i. Est-ce que le propriétaire a habité l’un des appartements à titre de résidence principale ?

Si oui, il pourrait être possible d’exempter, en partie, les impôts qui seraient à payer relativement à l’unité que vous avez habité à titre de résidence principale.

ii. Y a-t-il eu un changement d’usage partiel ou complet de l’immeuble depuis l’acquisition ? En d’autres termes, est-ce que la vocation de l’immeuble a changé en cours de route pour devenir un bien personnel plutôt qu’un bien générateur de revenus ou, inversement, pour convertir le bien personnel en un bien générateur de revenus ? Si un changement d’usage a eu lieu, certains choix fiscaux peuvent être pertinents afin de minimiser les incidences fiscales de ce changement d’usage.

ATTENTION : lors d’un changement d’usage pour immeuble, qu’il soit partiel ou complet, vous êtes présumé, à cette date, avoir disposé, à la valeur marchande, de la partie de l’immeuble visé par ce changement d’usage. Si aucun choix fiscal n’est fait à ce moment, il peut en résulter d’importantes charges fiscales.

iii. Est-ce que l’immeuble a été vendu à une personne avec qui vous avez un lien de dépendance (enfants, frère/sœur, parents, …) ?

Si oui, il sera important de s’assurer de transiger à la juste valeur marchande afin d’éviter des impacts fiscaux non désirés de part et d’autre.

iv. Est-ce qu’une partie de l’immeuble est de nature commerciale (local commercial) ou est-ce que vous avez effectué une activité de location à court terme (de type AirBnB) ?

Si oui, il se pourrait que les taxes de vente (TPS et TVQ) s'appliquent, en tout ou en partie, à la vente de votre immeuble.

v. Est-ce que vous financerez votre acheteur ?

Si oui, cela pourrait peut-être vous permettre d’obtenir certains avantages fiscaux.

Chaque situation a ses particularités et, dans certains cas, certaines stratégies permettent de minimiser les impacts fiscaux à la vente d’un immeuble. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour en savoir davantage sur les règles et conséquences fiscales liées à la disposition d’un immeuble locatif et pour vous aider à préparer votre déclaration de revenus. L’expertise d’un conseiller en fiscalité vous permettra d’optimiser votre situation fiscale et de tirer le meilleur parti des avantages offerts par la législation fiscale en vigueur.

5. Le choix d'un investissement immobilier : acheter une résidence principale ou un immeuble locatif

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, plusieurs options s'offrent à vous. L'achat d'une résidence principale ou d'un immeuble locatif sont deux options courantes. Dans cet article, nous allons explorer les différences entre ces deux types d'investissements, en mettant l'accent sur le prix d'achat, le coût d'achat, les gains en capital, les taux d'imposition, les revenus de location et les déclarations de revenus.

Prix d'achat et coût d'achat

Le prix d'achat d'une résidence principale est généralement inférieur à celui d'un immeuble locatif, car il s'agit d'un logement unique plutôt que de plusieurs unités. Toutefois, le coût d'achat d'une résidence principale peut être plus élevé en raison des frais liés à l'entretien, aux taxes foncières et à l'assurance habitation.

En revanche, le prix d'achat d'un immeuble locatif est souvent plus élevé, car il comprend plusieurs unités de logement. Cependant, le coût d'achat peut être compensé par les revenus de location générés par les locataires, ce qui peut aider à couvrir les dépenses liées à la propriété.

Gains en capital

Les gains en capital désignent la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien immobilier. Dans le cas d'une résidence principale, les gains en capital sont généralement exonérés d'impôt si certaines conditions sont remplies. Cela signifie que la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale peut être entièrement conservée sans incidence fiscale.

Pour un immeuble locatif, les gains en capital sont imposables. Comme mentionné dans l'article précédent, la moitié du gain en capital réalisé est imposable. Il est important de bien planifier la vente d'un immeuble locatif pour minimiser les impacts fiscaux.

Taux d'imposition et déclarations de revenus

Les revenus de location générés par un immeuble locatif sont imposables et doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus annuelle. Les taux d'imposition varient en fonction de votre situation fiscale et de vos autres sources de revenus.

Pour une résidence principale, les revenus liés à la location d'une partie de votre logement peuvent également être imposables. Toutefois, ces revenus sont généralement moins élevés que ceux générés par un immeuble locatif.

Revenus de location

Les revenus de location sont une source de revenus régulière et stable pour les propriétaires d'immeubles locatifs. Ces revenus peuvent aider à couvrir les dépenses liées à la propriété et à l'entretien, ainsi qu'à rembourser le prêt hypothécaire.

Dans le cas d'une résidence principale, les revenus de location peuvent être limités si vous louez seulement une partie de votre logement. Toutefois, ils peuvent contribuer à réduire vos dépenses de logement et à améliorer votre situation financière.

En conclusion, l'achat d'une résidence principale et d'un immeuble locatif présente des avantages et des inconvénients. Le choix entre ces deux options dépend de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. Une résidence principale peut offrir une stabilité et une sécurité, ainsi qu'une possible exonération d'impôt sur les gains en capital. En revanche, un immeuble locatif peut générer des revenus de location réguliers et permettre une diversification de vos investissements. Il est essentiel de bien évaluer vos besoins et de consulter un conseiller financier avant de prendre une décision.

Comment ne pas payer d'impôts sur une vente immobilière?

Lorsqu'il s'agit de vendre un bien immobilier, il est naturel de vouloir minimiser les impôts à payer. Bien qu'il ne soit pas possible d'éviter complètement les impôts sur une vente immobilière, il existe des stratégies qui peuvent aider à réduire la charge fiscale. Voici quelques approches à considérer :

1. Résidence principale : Si vous vendez votre résidence principale, une partie, voire la totalité, du gain en capital réalisé peut être exonérée d'impôt. Cependant, il est important de respecter les critères spécifiques établis par les autorités fiscales pour bénéficier de cette exemption.
2. Réinvestissement : Dans certaines circonstances, il est possible de reporter l'impôt sur le gain en capital en réinvestissant le produit de la vente dans un autre bien immobilier admissible. Cette stratégie, connue sous le nom de report d'impôt ou de remplacement, nécessite une planification et une consultation approfondie avec un professionnel en fiscalité.
3. Stratégie de déficit : Si vous possédez d'autres biens immobiliers qui génèrent des pertes, vous pourriez les utiliser pour compenser le gain en capital réalisé lors de la vente. Cette stratégie peut réduire l'impôt à payer, mais elle nécessite une analyse détaillée de la situation et des règles fiscales.
4. Succession : La planification successorale peut également avoir un impact sur les impôts à payer lors de la vente d'un bien immobilier. En transférant la propriété à vos héritiers par le biais d'une succession, vous pourriez bénéficier d'avantages fiscaux tels que l'exonération du gain en capital au moment du décès.

Optimiser les impacts fiscaux lors de la vente d'un immeuble locatif : Consultez un professionnel en fiscalité

La vente d'un immeuble locatif peut avoir des conséquences fiscales importantes pour un particulier. Il est essentiel de bien comprendre les impacts fiscaux liés à la disposition d'un immeuble, tels que les gains en capital, la récupération de la déduction pour amortissement, et d'autres éléments à considérer en fonction de la situation spécifique du propriétaire.

Pour minimiser les impacts fiscaux et maximiser les avantages financiers de la vente, il est fortement recommandé de consulter un professionnel en fiscalité ou un comptable. Ces experts peuvent vous aider à naviguer à travers les différentes règles fiscales et vous guider dans les choix à faire pour optimiser votre situation fiscale.

En somme, la vente d'un immeuble locatif est un processus complexe qui nécessite une compréhension approfondie des règles fiscales et une planification minutieuse. Prenez le temps de vous informer et de consulter des professionnels pour vous assurer de prendre les meilleures décisions pour votre situation financière et patrimoniale.

[1] Les dépenses capitalisables représentent les dépenses qui doivent être ajoutées au coût de l’immeuble plutôt que d’être passées à la dépense. Sommairement, on capitalise les dépenses qui visent à accroître la capacité de l’immeuble ou sa durée de vie utile (le remplacement d’un système de chauffage à l’huile par un système électrique en est un exemple). La dépense dite courante, quant à elle, vise plutôt à remettre l’immeuble à son état d’origine (même gamme de produit par exemple).

[2] De façon générale, chaque immeuble coûtant plus de 50 000 $ a sa propre catégorie d’amortissement. Dans ce cas, il s’agirait donc du seul bien inclus dans cette catégorie d’amortissement.

[3] Si vous désirez en savoir un peu plus sur la DPA, veuillez consulter notre autre blog à ce sujet : https://www.barricad.ca/blog/deduction-pour-amortissement-immeuble

[4] Si vous désirez en savoir un peu plus sur le sujet, veuillez consulter notre autre blog à ce sujet : https://www.barricad.ca/blog/vente-dun-immeuble-pourquoi-financer-lacheteur‍