Immeubles commerciaux : devrait-on s’incorporer ?

L’incorporation, soit l’exploitation des activités commerciales au sein d’une société par actions, est au cœur de plusieurs planifications fiscales. Il n’y a pas une semaine sans qu’on nous demande s’il est avantageux d’incorporer une entreprise.

Le secteur immobilier ne fait pas exception et plusieurs propriétaires immobiliers se posent la question : devraient-ils incorporer leurs immeubles ?

L’incorporation d’une entreprise

La plupart des sociétés exploitant une entreprise dite « active » bénéficient d’un taux d’imposition réduit qui se situe à 15 % (fédéral et provincial combiné) en 2019. Ce taux diminue sans cesse et atteindra même 13 % en 2021, si la tendance se maintient. Il peut donc être avantageux de profiter de ce taux d’imposition, tant que les liquidités restent dans la société.Verser des dividendes annulerait l’avantage fiscal, car une deuxième imposition, au niveau personnel, aurait lieu. Cela ramènerait ainsi l’actionnaire dans la même position que s’il avait poursuivi son entreprise personnellement. Toutefois, lorsque les liquidités restent dans le groupe corporatif, on peut alors parler de report d’impôt : l’imposition personnelle, celle du particulier, est reportée jusqu’au moment où il retirera les fonds de la société.

L’incorporation d’une entreprise de location d’immeubles

Ceci dit, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus assujettis au « petit taux d’imposition ». Les revenus dits « passifs », tels que les intérêts, les gains en capital imposables et les loyers sont imposés à un taux de 50,27 % en 2019. Un remboursement de 30,67 % est accordé lorsqu’un montant suffisant de dividendes est versé, ce qui fait passer le taux à 19,6 %. Cependant, ce dividende sera imposé au niveau du particulier, ce qui est contraire à l’objectif du report d’impôt.

Il n’est donc pas possible de directement reporter l’impôt dans une société qui exploite uniquement une entreprise passive, telle que la location d’immeubles.

L’incorporation d’une entreprise de location d’immeubles commerciaux

Sachant que l’incorporation d’un parc immobilier résidentiel n’est pas nécessairement avantageuse d’un point de vue fiscal, qu’en est-il pour les immeubles commerciaux ?

Malheureusement, l’analyse fiscale est la même que pour les immeubles résidentiels, donc la conclusion est aussi la même : peu d’économies fiscales directes.

Il existe toutefois une distinction importante : si l’immeuble est loué à une société liée qui y exploite une entreprise active, il serait possible d’obtenir le petit taux d’imposition sur ce revenu de location. Dans ce cas, l’incorporation de l’immeuble est primordiale. Il pourrait même être possible de réclamer la déduction pour gains en capital (les fameux 866 912 $ libres d’impôt, en 2019, indexés annuellement) sur la vente des actions, si l’immeuble est principalement utilisé par l’entreprise active.

Autres aspects fiscaux et légaux

Malgré tout, d’autres aspects fiscaux et légaux peuvent nécessiter l’incorporation, autant pour des immeubles résidentiels que commerciaux. En voici quelques exemples :

• Il peut être possible de diminuer le taux d’imposition des revenus de location à 19,6 % (tel que présenté ci-dessus), lorsque l’actionnaire détient aussi une entreprise active qui lui sert de gagne-pain, comme une entreprise de construction ou une entreprise de services juridiques, par exemple. En réorganisant sa structure corporative et sa rémunération, ce pourrait être payant d’incorporer les immeubles, spécialement si l’amortissement est insuffisant pour ramener les revenus à zéro.
• Il est possible de profiter d’une société pour effectuer du fractionnement de revenus. Cette planification est beaucoup plus limitée depuis le 1er janvier 2018. Toutefois, il existe encore certains cas dans lesquels le fractionnement est possible, comme pour les actionnaires de 65 ans et plus ou lorsqu’il est possible de démontrer que des membres de la famille sont impliqués dans l’entreprise.
• Lorsqu’une société qui détient des immeubles emploie plus de cinq employés à temps plein, celle-ci sera considérée comme une entreprise active et sera admissible au petit taux.
• La société, étant une personne morale distincte, pourrait être utilisée dans des planifications de protection d’actifs.
• Certaines institutions financières et agences gouvernementales demandent que les entreprises soient incorporées avant d’émettre leur financement ou leurs subventions. D’ailleurs, nous vous invitons à considérer l’incorporation de vos immeubles avant de refinancer ceux-ci afin de faciliter le processus de transfert sans impôt.
• Il pourrait être pertinent d’incorporer un terrain avant d’avoir l’intention de lotir celui-ci. Une fois séparé en lots, le bien devient un bien en inventaire qui ne pourrait pas être transféré sans impact fiscal dans une société par actions. Évidemment, nous avons d’autres solutions, mais c’est plus compliqué!
• Enfin, la société peut aussi être utilisée pour « geler » la participation d’un parent qui aimerait léguer son parc immobilier à ses enfants. On peut ainsi diminuer l’impôt au décès du parent et permettre aux enfants de continuer l’exploitation des immeubles.

Bref, comme dans bien des situations, chaque cas mérite d’être analysé afin de prendre la bonne décision.

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Publié le 30 août 2019

Mis à jour le 24 janvier 2020