Vente d’un immeuble : Pourquoi financer l’acheteur?

Connaissez-vous la stratégie entourant le financement d’une transaction par le vendeur lors de l’achat d’un immeuble locatif? Cette solution, pourtant accommodante, est souvent balayée du revers de la main. Pourtant, il existe plusieurs avantages pour le vendeur de participer au financement de la vente de son immeuble. Une étude plus approfondie des conséquences fiscales et financières pour le vendeur pourrait venir modifier considérablement votre opinion concernant le fameux « solde de prix de vente », aussi appelé « balance de prix de vente ».

Nous vous proposons de vulgariser plusieurs avantages concernant cette pratique. Notre but n’est pas d’affirmer que c’est la meilleure solution pour toutes vos transactions, mais du moins, vous expliquer que, dans certains cas, cette approche présentera des avantages très intéressants pour le vendeur et indirectement pour l’acheteur.

Les inquiétudes du vendeur sont-elles fondées?

La première pensée qui effleure l’esprit du vendeur par rapport à cette pratique est que son argent sera immobilisé pour une longue période. Il s’interroge aussi sur le risque relié au financement d’une personne qu’il connait très peu. Je répondrais ceci au vendeur :

La balance de prix de vente devra toujours être garantie par une hypothèque sur l’immeuble ou sur un autre immeuble appartenant à l’acheteur. En cas de problème avec l’acheteur, il y aura un moyen d’exercer des recours contre lui pour reprendre possession de l’immeuble et de le remettre ou non en vente, en conservant les intérêts cumulés jusqu’à maintenant, ainsi qu’une partie du capital, selon le cas.

Si une institution bancaire effectue un prêt avec le vendeur à l’acheteur et qu’un problème survient, il est possible qu’elle offre au vendeur-prêteur de racheter sa part de l’immeuble sous sa valeur réelle, simplement pour s’en départir.

Concernant « le gel de vos fonds », vous n’êtes pas sans savoir que la balance de prix de vente aura des intérêts notables. Actuellement, les prêteurs privés peuvent s’attendre à recevoir entre 7 % et 12 % (et même plus) sur leur prêt alors que l’on rencontre souvent des balances de prix de vente portant intérêt entre 3 % et 8 % dans les conditions de marché actuelles. Cela laisse donc amplement de place entre les parties pour négocier un juste taux.

Votre argent ne bouge peut-être pas à ce moment, mais les intérêts que vous touchez viennent compenser ce désavantage. Ce revenu pourra aussi vous aider à payer les impôts dans les années suivantes.

Un petit truc : vous pouvez ajouter dans le contrat de prêt une mention obligeant l’acheteur de vous rembourser une partie ou la totalité de votre balance de prix de vente lors du refinancement de l’immeuble auprès de l’institution bancaire. Vous n’êtes pas dans l’obligation de vous « embarquer pour 25 ans » comme le fait la banque.

Et la fiscalité, dans tout ça?

Le point le plus intéressant de toute cette opération est l’aspect fiscal de la stratégie. En effet, il existe un mécanisme de « provision (réserve) pour gain en capital » qui permet d’étaler sur un maximum de cinq ans l’imposition du gain réalisé sur une partie ou sur la totalité de la transaction.

Le gain en capital peut être reporté ultérieurement, dépendamment de la proportion du montant prêté à l’acheteur sur le montant total de la vente. L’avantage fiscal sera ainsi proportionnel au montant prêté. Vous vous retrouvez donc (1) à repousser le paiement d’une partie des impôts, qui sont normalement dus lors de la disposition, et (2) à réduire potentiellement les impôts à payer sur la transaction en profitant de l’étalement des montants imposables.

Note : la réduction d’impôt sera tangible car vous « fractionnez » le gain en capital sur quelques années et ainsi, vous profitez des taux d’imposition plus bas en raison de la progressivité de la table d’imposition. L’avantage sera plus ou moins grand selon vos autres revenus de l’année.

Résumons les avantages du solde de prix de vente ainsi :

• Un prêt à taux d’intérêt très intéressant, garanti par une hypothèque de premier ou de second rang sur l’immeuble vendu ou sur un autre immeuble offrant une garantie équivalente;
• Un contrat de prêt devant notaire;
• La possibilité de se faire rembourser notre capital (ou une partie) à court ou moyen terme selon la clause mise dans le contrat;
• Un revenu d’intérêts provenant du solde de prix de vente contribuant, entre autres, à payer les impôts sur le gain en capital « fractionné »;
• Un report de l’imposition du gain en capital réalisé lors de la transaction;
• Une réduction possible de l’impôt total à payer sur la disposition de l’immeuble grâce à l’étalement.
  

La cerise sur le sundae : Si vous offrez la possibilité à votre acheteur de financer un pourcentage de son acquisition, de sorte qu’il pourrait n’avoir qu’une infime partie (voir 0 $) à débourser, vous allez irrémédiablement en intéresser plus d’un. Vous possèderez alors un argument de taille entre les mains qui jouera en votre faveur dans le prix de vente final de l’immeuble. Tout le monde est capable d’acheter si la mise de fonds nécessaire est nulle...

Le financement par balance de prix de vente est une façon assez traditionnelle et connue de tous. Il existe d’autres techniques de financement plus sophistiquées. Il est impératif de bien connaître les lois en vigueur, mais avec un peu d’imagination, il est possible de faire de belles transactions économiquement et fiscalement avantageuses!

Alexandre Blouin, M. Fisc.

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Publié le 5 mars 2018

Mis à jour le 16 octobre 2019