Transactions immobilières familiales et planification fiscale

Vous le savez tous, l’investissement immobilier fait souvent les manchettes, et enflamme les passions. Actuellement, la hausse des taux d’intérêt a un impact majeur sur ce type d’investissement, mais encore faut-il être bien structuré et bien accompagné pour maximiser les opportunités et les transactions. Les transactions immobilières familiales sont souvent une porte d’entrée pour de jeunes investisseurs et, dans ce contexte, je vous propose une revue de certaines transactions classiques, car la planification fiscale d’un transfert d’immeuble est une question qui demeure pertinente à travers les années. En effet, il est facile d’imaginer qu’un bon nombre de propriétaires se posent la question abordée, à savoir « Comment effectuer le transfert d’un immeuble à une prochaine génération ? ». Pensons simplement à la génération du « Baby Boom » qui est actuellement dans une phase de retraite (ou pré-retraite) et qui veut effectuer la passation des biens immobiliers détenus avant leur décès, entre autres pour profiter d’une partie de leur bas de laine, mais également pour faciliter le règlement éventuel de la succession.

Avant d’aller plus loin, il est impératif de vous rappeler qu’une transaction « parents – enfants » constitue une transaction entre des personnes ayant, aux fins fiscales, un lien de dépendance. Cette notion est très importante, car elle implique que la transaction doit être effectuée à la juste valeur marchande (« JVM »). Les ventes à 1 $ sont définitivement à proscrire et, heureusement, on en voit de moins en moins en pratique.

Une telle transaction familiale peut être planifiée et réalisée de plusieurs façons. Le présent texte aborde plusieurs sujets intéressants tels que la donation, la fiducie et le transfert en faveur d’une société. En revanche, la question est souvent plus complexe que cela et demande également une analyse complète de la situation. À cet égard, nous vous rappelons qu’il peut être essentiel de consulter un fiscaliste avant de procéder à une transaction, notamment, à titre d'exemple, pour :

• Revue des attributs fiscaux et financiers;
• Montage financier / financement;
• Incidences fiscales immédiates;
• Protection juridique;
• Garanties octroyées et cautionnement;
• Droits de mutation;
• Frais professionnels;
• Planification et optimisation fiscale;
• Etc.

De ce constat, nous vous proposons de regarder les situations suivantes et d’aller plus loin dans cette analyse :

• Transfert par vente;
• Transfert par donation;
• Transfert à une société par actions;
• Transfert à une fiducie entre vifs.

Transfert par vente

Il s’agit là d’un scénario assez simple puisque les parties conviennent de la JVM de l’immeuble en question et transigent comme le feraient deux personnes sans lien de dépendance entre elles.

Généralement, l’acheteur va se servir de l’immeuble cible pour débloquer un nouveau financement avec son institution financière et effectuera une mise de fonds pour le solde du prix payé. Naturellement, le vendeur peut également offrir une balance de vente à l’acheteur, avec ou sans intérêt. Dans un contexte de transaction familiale, cette balance de vente est probablement beaucoup moins risquée, car il n’est pas rare que le parent conserve un œil sur le bien vendu et la gestion future de celui-ci. Malheureusement, cette réalité est difficilement applicable lorsque la vente est effectuée à un inconnu. D’un point de vue fiscal, cette balance de vente permet au vendeur de reporter une partie du gain en capital réalisé lors de la vente.

Bref, toutes les parties peuvent donc trouver un avantage à entrer dans une stratégie.

Transfert par donation

Encore là, il s’agit d’un scénario simple. D’un point de vue fiscal, une telle donation à un enfant (par exemple) engendre les mêmes incidences fiscales qu’une vente pure et dure, c’est-à-dire une transaction à la JVM.

En fonction des attributs fiscaux de l’immeuble, cette donation pourrait donner lieu à une récupération d’amortissement (dans le cas où le vendeur a réclamé une dépense d’amortissement par le passé) et/ou un gain en capital (dans le cas où une prise de valeur s’est opérée entre le moment d’achat et le moment de disposition). Pour une transaction immobilière, il n’est pas rare que le vendeur réalise un gain en capital (c’est même plutôt la norme).

Naturellement, dans un contexte de donation, le concept de balance de vente ne s’applique pas et, par conséquent, ce peut être un facteur important dans la planification. Même son de cloche pour les impôts à payer découlant de la transaction, car on comprend que la donation n’entraîne pas de contrepartie remise au vendeur.

Transfert en faveur d’une société par actions

Ce type de transaction est plus complexe, ça va de soi. En revanche, l’utilisation d’une société permet généralement différentes stratégies fiscales.

Entre autres, un des gros avantages d’effectuer le transfert de l’immeuble en faveur de la société est le report d’impôt qu’il est possible d’aller chercher pour le vendeur (sous réserve des attributs fiscaux et financiers), et ce, en vertu d’un roulement fiscal. Ce roulement fiscal a pour effet de placer l’acheteur (la société) dans les mêmes souliers fiscaux que le vendeur (le parent). Il est également possible d’utiliser un éventail large d’actions émises en contrepartie pour offrir un maximum de flexibilité quant aux stratégies financières et fiscales. Par exemple :

• Le contrôle de la société pourrait être conservé par les parents;
• La valeur passée accumulée pourrait être « isolée » dans des actions privilégiées de gel;
• Les parents pourraient conserver une portion faible ou forte de la valeur future de l’immeuble via des actions participantes;
• Des stratégies de rachat sur 20 ans (par exemple) pourraient être orchestrées, lesquelles permettront un report d’impôts dans le temps et auraient en quelque sorte l’effet d’une rente;
• Etc.

Dans un tel scénario, les parents demeurent généralement cautions pour l’emprunteur (la société), chose qui n’est pas toujours souhaitée par les parents. Naturellement, une bonne planification de ces aspects demeure essentielle.

Transfert en faveur d’une fiducie entre vifs

Encore une fois, ce type de transfert s’avère plus complexe en pratique que les premiers scénarios illustrés.

Certes, les possibilités et la flexibilité que procure une fiducie personnelle sont très intéressantes d’un point de vue fiscal. Elle procure également une protection juridique, car la fiducie est une entité distincte juridiquement de ses bénéficiaires (les parents et les enfants dans le cas présent). Sans entrer dans tous les détails, la fiducie offre en quelque sorte une possibilité de renverser le gel fait par les parents.

Il est à noter qu’une telle transaction est rarement mise en place pour les raisons suivantes :

• Frais professionnels importants pour la mise en place;
• Roulement fiscal non applicable lorsque le cessionnaire est une fiducie (plutôt qu’une société);
• Transaction difficile à financer;
• Impacts des droits de mutation.

Sans faire l’étude complète de tous ces éléments, disons simplement qu’une fiducie est, somme toute, assez onéreuse à mettre en place et à opérer annuellement. D’un point de vue fiscal, la réalisation des incidences fiscales au moment du transfert (versus le report d’impôt possible avec un transfert à la société) est majeure, surtout dans un contexte où les impôts latents sont majeurs. D’un point de vue financier, les institutions financières sont toujours assez froides de prêter à une fiducie et, de ce constat, le transfert direct d’un immeuble cible en faveur d’une fiducie est souvent écarté des scénarios retenus. Finalement, il ne faut pas oublier l’impact des droits de mutation. Cette taxe est souvent au cœur des préoccupations des propriétaires immobiliers et, de façon générale, une exonération des droits de mutation est rarement applicable avec ce type d’entité.  

En conclusion, le « Klondike » serait probablement le transfert d’un parc immobilier en faveur d’une société par actions, laquelle société est détenue par une fiducie entre vifs, mais, encore faut-il que la valeur nette du parc immobilier, l’âge du cédant et des repreneurs, l’horizon de détention, les objectifs de croissance, etc. justifient une telle structure. Dans tous les cas, que vous soyez dans vos tous débuts immobiliers ou que vous soyez un investisseur aguerri, l’équipe de Barricad Fiscalistes est disponible pour vous accompagner. Bon succès !